아파트 실거래가 조회 시세와 KB시세는 왜 다를까? – 시세 분석 노하우 ⭐

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아파트 실거래가 조회는 대표적으로 국토교통부에서 확인할 수 있다.이런 아파트 실거래가 조회에 대해 최근 수많은 앱이 쏟아지고 있지만 그런 모든 앱은 결국 국토교통부 데이터를 기반으로 만들어지고 있는 것이다.하지만 일부 앱은 데이터가 너무 많다 보니 오히려 주요 정보의 비중이 실거래가가 아닌 다른 곳으로 몰리면서 정보 혼선의 문제까지 생기고 있다.가장 단순한 것이 본질적인 것이다.음식을 먹을 때 필요한 것만 있는 것과 불필요한 것까지 놓여 있을 때를 비교해 보자.대부분 놓여져 있는 것을 전부 먹게 될 것이다. 정보 또한 마찬가지다.놓여 있는 음식이 자신에게 맞지 않는 것이라도 제공되면 먹듯이 정보 또한 본인에게 맞지 않는 것이라도 제공되므로 활용하려고 한다.그런 정보의 과잉이 본질에서 벗어나는 문제가 생긴다는 뜻이다.다만 국토교통부 아파트의 실거래가는 정부가 운영하는 만큼 개인 편의를 봐주는 UI(user Interface;사용자 편의)가 가로막혀 있다는 문제는 있다.이 부분은 불편하고 불편하다면 KB국민은행 홈페이지 실거래가를 참고하는 방법도 있다. KB국민은행 홈페이지에서도 국토교통부 실거래가와 비슷한 정보를 제공한다.​

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그렇다면, 본론

아파트 실거래가라는 시장가격이 있는데도 KB시세라는 별도의 주택 시세를 KB국민은행에서 다루고 있다.왜 그런가=국토교통부 아파트의 실거래가는 시장에서 거래되는 실거래가다. 자산 거래는 호가 거래로서 매도 호가와 매수 호가의 조정으로 시장가격이 형성된다.따라서 정찰 가격처럼 일률적이지 않고 일정 범위 내에서 거래 가격이 결정된다.그런데 KB 시세를 보면, 하위 평균 가격, 일반 평균 가격, 상위 평균 가격으로 나누어져 딱 하한가로 구분되어 있다.​

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이런 KB 시세는 시장에서 거래되는 시세가 아니다.KB가 자체 감정한 별도 가격이다.​

KB의 전신은 한국주택은행이다.한국주택은행은 주택금융 중심의 국책은행으로 주택 담보에 대한 금융 업무를 주로 다루고 있었다. 그에 대한 노하우와 지식이 축적되어, 요즈음도 KB 시세라고 하는 다른 주택 시세를 취급하고 있다. 이 별도 주택 시세는 국내 모든 은행이 담보가치로 평가하는 기준이 된다.본래, 부동산 담보 대출은, 은행이 그 담보의 가치를 개별적으로 평가해 측정해, 비율을 정한다. 이런 방법은 대출에 따른 비용이 많이 든다.하지만 한국에는 KB시세라는 믿을 만한 공용기준이 있기 때문에 비용을 추가로 들이지 않고 KB시세를 기준으로 담보가치를 측정하고 있다.KB의 노하우와 지식으로 자체 KB시세를 관리하고 다른 은행은 기KB시세를 기준으로 담보가치를 평가한다.국토교통부 아파트의 실거래가는 시장에서 거래되는 실가격이고 KB시세는 대출에 필요한 담보가치라고 보면 된다.​

국토교통부 아파트의 실거래가가 시장에서 거래되는 시세인 만큼 시장가격이 먼저 결정된 뒤 KB로 KB시세에 반영한다. 따라서 후행(。行)하는 것이다.그렇다면 여기서 하나의 원리를 이해할 수 있다.국토교통부 아파트의 실거래가가 높고 KB시세가 낮으면 현재 시세가 어떻게 움직인다고 판단할 수 있을까.그렇다. 상승하고 있다는 뜻이다.반대의 경우도 마찬가지다. 국토교통부 아파트의 실거래가가 낮고 KB시세가 높으면 현재 시세는 하락하고 있다는 의미다.다만 이는 현재 시세가 어떤 움직임인지를 판단하는 근거일 뿐이다.동전을 3번 던졌지만 3번 모두 표가 나왔다고 해서 4번 표가 나올 확률이 높은 것은 아니듯 현재 시세의 움직임이 미래 시세를 결정하지 않는다.따라서 미래 시세를 예측하는 근거로 삼지 말아야 한다.이상 부동산 투자자에게 필요한 국토교통부 아파트 실거래가와 KB시세에 대한 내용을 살펴봤다.부동산 경매를 할 때도 항상 시세를 염두에 둬야 법원에 나온 물건이 어떤 가치가 있는지를 판단할 수 있는 만큼 국토교통부의 실거래가 및 KB시세에 대한 내용은 정확히 이해하는 것이 좋다.제이원 생존 투자

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